太原楼评张明
业内视角
篇/文字/阅读20分
见字如面，大家好，我是太原楼评君。地产行业如今的热度似乎是明显降温了，但细想之下，是怎样的逻辑让地产行业在社会资源上要做出“让步”？部分房企处当下于融不到资，卖不出房的现象中，潜在根源会是怎么样？哪些事比房地产更紧要？
影响中国楼市最深远的开发模式当属香港，楼花预售，分期付款，公摊制度，征地做补偿，土地集中竞拍，借助金融杠杆，控制城市用地供给，建筑高容积率，热衷于建设高楼大厦彰显城市的丰功伟绩，冲击新高度，行业集中于寡头房企...
目光所及，皆是现象，所想所思，皆系地产！
本文内容构成概况速览：
香港模式转型新加坡模式端倪；
比房地产更重要的发展领域；
一：浅析地产开发“模式”变化
随着时间的推移，中国内地房地产行业发展和香港模式似乎越来越不像了。
（一）城区扩容，人均“富裕”
年我国个城市的建成区面积已达6.1万平方公里，住建部要求严控新建米以上建筑，不得新建米以上建筑；、
年城镇居民人均住房建筑面积39.8㎡，内地城市里都随处可见的千尺“豪宅”；从某种程度上来看，房子并“不缺”。
8月初，住建部发布了《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知(征求意见稿)》要求严格控制大规模拆除、增建和搬迁，减少大拆大建的情况，对于老旧小区以修建、翻新为主，这也就是“限拆令”，旨在“三限四保”：限拆、限新区、限造城；保城、保人、保建筑、保房价租金。
随后住建部要求“建立人、房、地、钱四位一体”联动新机制，落实住房分配、增加保障性租赁住房、严控地价、管控资金，推进解决青年人和新市民的住房问题。
（二）公摊乱象，取消是趋势
年以前，全世界的商品房都是整栋出售。但是有能力买房的人少之又少，销售量也就很少，于是把一栋楼拆开卖，按一层一层的卖，但能买得起的人也很少，于是香港商人就把它拆成每套来卖，因为面积户型不一样，很容易产生纠纷，于是地产商们就想出一种公共契约，按比例分配，就形成了后来的公摊制度。
神奇的公摊：年，山东高密某楼盘的公摊系数甚至超过52%，买房子实际得房率不足一半；
年9月份，上热搜的青岛市民收房时公摊从31%变成46%。啧，又是山东！
早在年，《重庆市城镇房地产交易管理条例》要求商品房现售和预售，以套内建筑面积作为计价依据。作为改革试点，重庆先走了一步。虽然套面和建面的执行中存在双轨现象，不动产证仍是建面计（接轨问题）。
年住房公摊香港就已经取消这个制度。年1月1日起，香港住宅物业销售新规，要求二手房销售先行提供套内面积。当年4月29日新规扩展至新房。
伴随着公摊乱象的整治，预计公摊制度未来逐步会退出历史舞台；
（三）期房预售，优化趋势
预售制度下屡屡出现期房“停工”现象，细究一下行业发展史中，会发现很多的阶段“停工”和烂尾楼盘，大都是与预售存在一定根源。扩展阅读：
浅析房企当下如何“破局”——防微杜渐避免“停工”！
不说太远的，且说较近的，太原身边的，就有晋阳湖畔的院子泰禾，欲打包出售的苏宁，“保交楼”签署军令状的恒大，如果解析缘由，预售+杠杆是较主要的原因。
为防范化解房地产领域风险，顺利推进房地产开发项目建设，切实保障购房群众合法权益。9月22日重庆发文，对房地产预售资金的监管新规，调整了此前有关预售监督资金的规定。对预售资金首付款监管全部按照预售总额的35%核定。
伴随各地预售制度调控从严，未来地产行业的预售制度要么严控，要么会被优化掉；
（四）住有所居，税收调控
国新办召开“努力实现全体人民住有所居”新闻发布会。新时代新阶段对住房和城乡建设发展提出了新要求，面临着新问题和新挑战。比如住房矛盾从总量短缺转为结构性供给不足；城市发展由大规模增量建设，转为存量提质改造和增量结构调整并重；城乡发展不平衡等。
“十四五”期间，以发展保障性租赁住房为重点，进一步完善住房保障体系，努力实现全体人民住有所居。
当看到成都，上海、杭州、南京、西安、苏州等城市通过限售政策，2年延期改5年等政策措施，或者试点房产税，或限制公积金提取或使用额度，或调整房贷利率，其导向都是在结构性调整，优化住房资源的分配。
如果把以上这些事件都结合起来，似乎地产行业走向会更接近新加坡的模型：政府承担了“居者有其屋”的义务；让房价收入比始终维持在5-6的合理水平；市场组屋为主，私人住宅为辅；严控组屋转售，一个家庭只能拥有一套组屋。一生只有两次购买组屋，且住满一定时间方能转售，只能转售给符合条件的人。
太原楼评：地产总量充裕”，优化分配模式！
二：比房地产更重要的领域
放眼看去当下的时代，除了房地产，教培，饭圈，还有互联网行业都受到了不小的冲击，年轻人买不起房，青年人生不起娃，男性“少年”部分在娘化，互联网高科技大厂“摆摊”卖菜！如果再往下思考一下，会有很多事比房地产更重要。
（一）人口问题
当下我国的经济发展，从某种程度上是有一定的人口红利助推，但时至今日，从年“独生子女”，到年的单独开放二孩，再到年的全面开放了二胎，当下的年开放了三胎，从计划生育变成了鼓励生育的逆转！与之相对应的现状是，出生率连年降低，结婚率持续下滑，人口高量流动，老龄化趋势严峻，退休时间逐步延长！
1，出生率连年下降！
七普查数据显示，年中国新出生人口为万，比年下降了18%，比刚刚放开二胎的年下降了33%，几乎成为新中国有记录以来新出生人口和出生率最低的一年。年我国育龄妇女总和生育率为1.3；年总和生育率1.53。
影响生育率的因素有很多，其主要是内因的不愿意生和外因的不能生！内因影响生育意愿的三座大山是购房，教育，婚姻；而外因主要是环境，食品，就业压力导致的育龄妇女的不孕率增高。
高房价的购房压力自然是不必说，二线以上的城市基本掏空六个口袋，这也是对房产定调调控的原因；教育中也出现了“天价”学区房和教培行业导致的家长养育焦虑，有明显的抑制“避孕”功效，降低了普通家庭对二胎和三胎的意愿。
至于婚姻，先说个三个数字；
年我国结婚登记为.1万，连续17年降低。离婚登记.3万对，离婚率43.8%。
年30-35岁女性不婚率为1.35%，到年为5.35%，年达到6.95%；中国生育报告最新数据，不婚女性已经达到万。
-年的10年间，全国结婚的人中“30岁+”女性人群占比由26.1%升至37.7%。女性初婚年龄从年23.6岁到年上升为26.3岁。
如果做个总结，结婚率越来越少，离婚率越来越高，结婚越来越晚，孩子越来越少！分析原因，有男女比例失衡的原因，更多的则是女性求学就业环境越来越公平，女性经济独立性更强，对家庭的依赖性更弱，婚姻的容错率降低。尤其本科以上的女性占比更高，就业和收入与男性的差距基本被消除。统计中会发现学历越高的女性，选择不婚的比例越高。
外因方面：我国育龄人群不孕不育率已经从20年前的3%，攀升到了15%左右，不孕人群约0万。这里面既有青少年的人流影响，更多是晚婚晚育的因素，当然转基因食品，和女性在职场的工作压力也有关。在解决不孕不育的问题中，试管生育属于生殖科，目前尚不在医保范围内，动辄几万到十几万的试管医疗费，也让很多家庭望而生畏！
2，人口老龄化和人口流动问题
不知不觉中，我国的人口红利成为了人口“负重”，老龄化问题开始走到面前。七普查数据，年我国60岁及以上人口的比重达到18.7%，其中65岁及以上人口比重达到13.5%，趋近深度老龄化社会的占比标准14%。
当老龄化，低生育，甚至不婚化趋势到来，隔壁的日本当下存在社会问题也就是前车之鉴了。从创造财富到财富消耗，社会适龄的劳动力减少，直接威胁到基础行业的就业，如农业，如基建，如装配，看一下日本招工的岗位就晓得我们未来需要的岗位，而中国体量远比日本更庞大。
其次人口流动问题，七普数据表明，中国实际流动人口的规模达到了3.7亿，这部分流动人口正是创造振兴民族的中坚力量。微观视角，再看一下人口移动产生的空心化农村，年富力强的年轻人求学工作在外，家中老弱妇孺在农村买着城市产品。
把视角继续放大，人口流动结构中何尝不是存在着，父辈努力，祖国培养，一批批精英分子出国留学深造，他们刻苦学习，创造最好的如人工智能科技成果，然后以技术专利壁垒高价兜售给国内。处理好“流动”人口何尝不是一个社会专题。
（二）粮食问题
我们的粮食安全吗？
年5月22日，袁老在长沙逝世了。美国《基督教科学箴言报》写道：“稻米，在汉语中，不只是一个名称，在‘高产水稻之父’袁隆平看来，这个词的重要含义只有一个：生命。”
年全球粮食作物总产量达27.90亿吨，全球主要粮食作物的表观消费量大约为27.35亿吨，全球主要粮食作物人均.83千克每年，结合年全球粮食库存量，目前全球粮食库存量仅够全球人口吃天左右。
《中国粮食安全战略与对策》提出我国粮食总产要达到8亿吨左右，才能满足我国未来对粮食的需求。社科院《中国农村发展报告》预测，到“十四五”期末（约年）中国有可能出现1.3亿吨左右的粮食缺口。
美国3.3亿人口，农业人员约万人，一个美国农民可以养活94个人，粮食还能出口；中国有13亿人口，3.3亿农民，一个农民只能养活4个人，粮食还不够。
虽农业现代化方式不可同日而语，我国粮农户均规模仅7亩，粮食进口和出口却是实情，我们的祖国虽然幅员辽阔，但耕地有限，一直坚守18亿亩耕地红线是粮食的安全底线。年我国粮食安全粮食总量缺口达32%，隐性自给率仅有约七成，主要是大豆进口量大，对外依存度高达86%；其次我国肥胖人口高达2.5亿、粮食浪费、种子安全等问题，如果对转基因作物影响有兴趣，可自行搜索孟山都！
（三）环境问题
年中国达到碳峰值；年达到碳中和。其中碳达峰的意思就是当每年碳排放不再增加、达到峰值；碳中和中国这片国土上，二氧化碳排放量大大下降，排出的部分，也会被植树造林之类的手段消化掉，实现零值。其中煤占能源使用率要从现在的62%降至4%左右，天然气，石油等传统能源均会大幅消减，太阳能、风能、水能、核能将是中国的主要能源。
从另一个层面理解，就是经济发展和环境保护的排序问题，同样也对于传统产业提出了转型倒计时，也是一次能源革命，放弃固有模式，开启新的道路。和大众较为密切的出行交通，油车逐步下线，电车登上历史，其次建筑领域的绿色建筑和装配式工艺的发展。从某种程度也有助于缩小南北方，东西部差距，实现“共同富裕”。
对于传统高碳的产业结构，钢、煤和水泥、石化产品拿“碳”约束，实现低碳转型是非常艰难的过程。尤其是对于控制房地产的发展速度和城镇化的进程。这谋求到碳中和背后的生存环境，生活状态，重工业城市的振兴和转型，又是一个课题。
（四）产业问题
房地产仍是中国经济压舱石和稳定剂VS“不将房地产作为短期刺激经济的手段”
房地产对于中国经济很重要，但是未来需要有更重要的产业和领域；当中国制造已经走入全球贸易中的时候，大国战略的“中国智造”也在悄然进行布局。
中国工程院发布的——面向年的战略性新兴产业发展方向，提出了“十四五”及中长期战略性新兴产业的发展思路、重点方向及对策建议。
我国战略性新兴产业发展面临长期挑战，应对复杂国际环境，在“十四五”时期筑牢产业安全体系、提升产业创新能力、打造世界级产业集群。聚焦重点领域的产业共性技术、产业瓶颈技术、前沿跨领域技术等，构建新兴产业创新发展体系，实现新兴产业高质量发展。到年，我国将跻身创新型国家前列，发展驱动力实现根本性转换，经济社会发展水平和国际竞争力显著提升。
新一代信息技术产业、生物产业、高端装备制造产业、新材料产业、绿色低碳产业、数字创意产业6个专题，战略性新兴产业将成为我国现代经济体系建设的新支柱，是破解经济社会发展不平衡、不充分难题的关键产业。
当期形势折射出，破解产业发展“卡脖子”问题是我国产业高质量发展的迫切需求，刻不容缓。在创新驱动发展战略的指引下，努力夯实产业发展的安全基础，力争到年实现产业关键核心技术自主可控，摆脱产业发展受制于人的不利局面，助力新兴产业高质量发展。
（五）其他问题
除了房地产，以及以上的几件事，对于疫情之后的当下的中国，既有内部的就业医疗的民生问题，对民间资本管控力度的贫富差距调节力度，及南北方东西部区域发展不均衡情况，祖国统一的大愿；也有外部的全球经济下行，中美贸易摩擦，国际地缘政治，大国关系，综合国力，中国的崛起后世界新格局下的“中美争霸”。
想起邓公提出“稳定压倒一切”，在当下，房企步入承担社会责任的新时代，行业调控之下，让社会资源得到优化配置，譬如碧桂园的农业科技创新，房企多参与一些比房地产更有意义的新兴产业。愿每个中国人有共同的信仰——民族复兴！
以微见著洞察先机，把握趋势参考决策！
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作者：太原楼评参考编辑：张明
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