本文为“房地产带盐人”的第篇文章，前一段时间连续在写不同城市，以及一些具体的技术问题，今天我们恢复到大视角的话题，关于房地产市场未来若干年，提供一个视角来分析。
这个视角就是人口结构问题，这个角度不新，但容易被人忽略，人们总爱从市场供需、金融和*策乃至国际环境来分析楼市，虽然我们是个典型的带有*策影响的市场，但不可能脱离开基本面去谈市场。这个基本面就是人，人口结构是个可以展开的话题，包括年龄结构、就业、收入、学历、消费能力和倾向等等都是结构问题，是人口结构的展开。
之所以想到这个话题，一来是因为看到有专家学者在对经济发展预估判断，“今年中国经济增速估计在0%-1%,未来3-5年是困难期”这样一个观点；二来是疫情之后跟旅居日本的朋友的一番讨论。今天的话题不单纯说房地产，也不单纯说经济，我认为目前我们除了眼前的疫情实际上中长期的挑战是综合的问题，它不会仅仅因为某个方面解决而迎刃而解，未来因为人口结构而带来的持续变化是值得重视的，将深刻影响未来的经济发展的可能性。
很多人问我接下来房地产会怎么走，我想你看懂了这篇人口的文章，也就知道了。
我先提纲挈领：房地产深层次的基础是人口，人口结构是经济的本质。
人口结构的第一个维度对照：年龄和学历
年龄和学历的结构对比实际上是判断是否“未富先老”的参照，年龄和学历的分布意味着我们国家有多少人有机会去获取更高收入，在城市里谋生（享受城镇化受益也贡献经济红利）。
这两个维度中越是年轻且学历高的人，越有可能生活在产业基础聚集的城市，有收入且相对有保障（对贫困的压力小），同时有消费的意愿；我们简而言之，这个群体不但能养活自己，而且可以抚养他人，无论是抚养子女还是通过交纳社保来养活领社保的人，同时为了抚育后代有购房和其他消费的需求。
反之则意味着不足以有收入和福利来养活自己，或者缺乏必要的保障，这种情况下需要他人（社会福利）来养活。
中国与目前发达经济体的一个显著差异在于，我们拥有14亿人，但是学历、收入总体不高，并正在加速老年化。下图为中国年龄结构的一个预判，当然这个数据依托是本世纪初的时候做的。
其实无论上面那张图，很直观的，未来20年我们即将迎来老龄化为主要特征的社会人口结构，并且，几乎是毫无疑问的并生现象就是，老龄化的人口收入并不高，且福利不足以覆盖他们的生活保障。
截止年末的统计数据，我国总人口超过了14亿，当然由于一些原因统计可能仍有尚未包括的部分，但与实际差异也没有那么大。我们来看下当前的各年龄段的人口占比：
0-15岁人口为24，万人，占总人口的17.8%；
16-59岁人口为89，万人，占64.0%；
60岁及以上人口为25，万人，占18.1%，
其中，65岁及以上人口为17，万人，占12.6%。
与年末相比，16-59岁劳动年龄人口减少89万人，比重下降0.28个百分点；老年人口比重持续上升，其中，60岁及以上人口增加万人，比重上升0.25个百分点；65岁及以上人口增加万人，比重上升0.64个百分点。
好了，你也可以不必细看这些数据，知道总体的趋势是什么即可。
从目前的趋势来看，未来中国老龄化速度会以较高斜率上升，“十四五”期间中国或进入中度老龄化社会，年之后65岁及以上人口占总人口的比重或超过20%，届时中国将进入重度老龄化社会。以年起算，再过3-5年，中国人口进入中度老龄化社会，再过7-10年，中国进入重度老龄化社会。
我们再来看一下联合国对年中国人口结构的预估：
再看学历分布情况，根据教育部官方数据，截止年末：
博士研究生：80万人，0.%；
硕士研究生：万人，0.6%；
本科生：万人，3.98%；
大专生：1.89亿人，13.5%；
高中生：6.01亿人，42.92%；
高中以下：5.45亿人，38.94%。
高中及高中以下人口占中国人口总数的81.86%。
我们过去几年经常听到的一个说法：中国本科生只有4%，看数据假设研究生，中国本科以上人口略超过4%，如果加上大专学历，我国18%左右的高等教育覆盖。这起吗意味着在教育基础上，这部分人去获取一份更理想的收入的可能性大于其他72%。
在这里我不否认学历低的人在过去30几年改革红利中创富的大有人在，甚至一开始敢冲敢闯的往往学历并不高，我也不否认收入和就业不能“唯学历论”，如今大量本科毕业生慨叹工作不好做，只能做社畜，收入能养活自己就不错之类的观点。我只是说大概率，基本情况上来看学历还是收入的一个普遍保障。
粗略地说，到年，一个72%左右学历在高中和高中以下的庞大人口国家将进入重度老龄化社会。而且由于出生率的下降，少子化和老龄化，以及福利尚未充分覆盖人群，这几件事将同时到来。
再来看看我们的储蓄、收入结构
央行年5月份数据，住户部门存款增加了亿元，今年前5个月，住户部门存款一直在增加，这意味着居民正在抓紧存钱。截止年一季度末，中国居民存款余额达到了87.8万亿元，人均存款6.27万元，户均存款16.93万元，储蓄率高达到43%左右。
央行数据还显示，目前中国14亿人口中，约有5.6亿人银行存款为0。这意味着有高达40%的中国人，过着没有存款的日子，其中每5个人里就有2个中国人无钱可存。央行数据继续显示，这5.6亿没有存款的中国人，主要以年轻人、低收入群体和购房者为主。据某银行年储蓄客户年龄结构分析，40岁以上储户占比约55%，30岁以下储蓄客户占比约15%。
我们简单一句总结——财富聚集的马太效应，以及因为收入结构导致的消费分水岭，将极大的影响经济发展。我们看以下几件事：
1、过去几年拼多多的崛起，你左看右看周围很少人用啊，但是拼多多市值一路暴涨，成交量数据也力压京东，仅次于阿里，创始人*铮现在是中国富豪榜第三，仅次于二马。这恰恰说明更多人需要的是便宜货，而不那么在意品牌和品质，更在意价格，这说明我们的消费力水平实际上没有媒体整天鼓吹的“中产消费”那么高。
2、我国有6亿人月收入不足元；
3、招商银行是我国私人银行和零售业务做的比较好的商业股份制银行，其公布的客户存款分布图显示，1.8%金葵花卡（含钻石卡）客户拥有80%存款，而另外98.2%客户只有20%存款，说明2%左右的人可能拥有全国约80%财富。银行的客户结构是大同小异的，可以推算，按照8.3亿存款人口，88万亿的存款余额总数来切分，1%左右的人群，也就是万人的富人群体，拥有了近70.4万亿的存款，这部分人的人均存款余额为万元；剩下的8.14亿有存款人口，人均存款也就2万多元一点。
根据年数据，按照全国居民收入五等份分组划分，低收入组人均可支配收入元/年，月均收入元；中间偏下收入组人均可支配收入元/年，月均收入元。
少数人掌握大量财富，大多数人逐步走向相对贫困的格局已经逐步形成，短时间内难以改变。由于财富的聚集效应，但是占比大量的低收入者消费不足以拉动经济，而高收入者的消费在国内市场还是有限，因为高收入数量实在是太有限了，他们通过支出拉动经济得看投资，可是当消费不足的时候，投资也是缺乏动力的，所以资本流动效率就不高。
重点提示：房地产行业与经济一样，既需要消费、也需要投资拉动，无论是普通人的消费，还是高收入群体的投资。
中国的产业结构与人口分布
提示一句：如果觉得以下数据太繁琐，可以直接看下面图片及后面的文字。
根据国家统计局公布的初步数据，年前三季度中国完成的国内生产总值（GDP）达到69.78万亿元人民币。与上年同期相比，剔除物价上涨因素后，同比实际增长6.2%。按三大产业来看，前三季度完成的第一产业增加值约为43，亿元，同比实际增长2.7%；第二产业增加值约为，亿元，同比实际增长5.2%；第三产业增加值约为，亿元，同比实际增长7.2%。三大产业占GDP的比重分别为：6.16%、39.82%、54.02%。
年第四次全国经济普查数据显示，年末，我国就业人口规模稳定在7.7亿左右。二三产法人就业人口3.8亿人，从事二三产个体经营户人员接近1.5亿人，二三产总体吸纳就业人口约5.3亿人。
与年比较，第二产业法人从业人员为.8万人，减少2.0万人，下降10.4%；第三产业法人从业人员为.7万人，增加.2万人，增长28.9%。制造业的从业人员比重在下降，第三产业就业人员比重在大幅度上升。
我们来看下作为对照的美国，同样年，美国就业人口约为1.5亿，第三产业贡献了美国80%的就业，约为1.2亿人；年，中国就业人口约为7.7亿人，第三产业贡献了中国47.4%的就业，约为3.65亿人。那么我们国家能不难在服务业上也提供80%及以上的就业呢？如果能，则我们的第三产业将直接养活超过6亿人口，与现在的情况比差距是2.5亿人。如果不能，我们如何给这些人创造就业和收入，如何提供养老、医疗方面的保障，这就是是个问题。
很多人提到中国是世界工厂，的确，我国制造业规模效益在扩大，但是制造业的劳动生产率在提升，包括技术在不断提升，导致制造业的用工规模总体是下降的。今后，还将有大量就业人口向第三产业转移。
其中，金融业是资本密集型行业，信息传输、软件和信息技术服务业是技术密集型行业，这两个行业不可能大量吸收就业人口，租赁与商务服务业劳动力学历要求通常大专以上。包括房地产开发行业，也是资金密集型的服务业。所以这些高大上的行业的特点就是——提供的就业岗位有限。
低学历就业人口（高中及高中以下就业人口）主要集中在批发零售业，交通运输、仓储和邮*业，住宿和餐饮业，其他服务业。看到这里你会发现，要大量解决就业还得靠这些行业。
批发零售业，交通运输、仓储和邮*业，住宿和餐饮业都是低收入水平行业，而由于前面说的人口结构问题，只有低收入水平行业能吸纳足够的就业人口。
写在最后：
看到这里很多人会继续发问，既然我们的人口结构决定了我们未富先老，我们大量的人群收入不足以支撑养老和福利，未来相当一段时间之后，我们将面临未富先老。那么就没有什么其他可能性吗？无论是对经济还是对房地产行业来说。
我的回答是：方法和机会当然有，我认为包含以下三个方面：
1、除了提升经济收入、女性就业、鼓励婚育等方面，更重要的是将福利保障向低收入者倾斜，解决他们的教育和生活所需，这长远看会释放需求，增加对经济持续发展的动力。
2、坚持城镇化的同时，产业分波段转移，东部发达地区产业升级，中西部产业承接，而不是让投资都跑到越南这样的国家去，越南的人口结构非常年轻，而且劳动力成本低，最近又刚跟欧盟签订了自贸协议，这类国家在跟我们的中西部抢产业。保障我们中西部城市产业聚集、发展规模，就能提升城镇化，有助于提升福利保障。
3、走出去，无论是市场、技术、投资还是其他方方面面，建立产业优势获取跟发达经济体一样的高利润空间。
这样的发展机会在当前世界上我们有这种地位和机会，也有这种挑战，房地产的投资实际上也是对国运、对所投资城市的发展的一种判断。
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