北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
本系列只是回忆，钩沉北京20多年来的楼市片段。随笔而已，想到哪儿说到哪儿，肯定有记忆出错的地方，欢迎批评，反正我也不改，凑合看个乐呵儿吧。
一、
这本书是我20多年前读过的，当时也是随便翻翻，没太在意。书里讲的都是初级的经济学常识，也谈不上什么学派，就是自由市场经济方面的，很普通的普及读物。只不过案例用的都是美国的，因为作者当时正在美国做访问学者，感叹于美国的富裕繁华，所以写下这本书，意思是让中国向美国学习和借鉴。
今天是在网上看到有人骂作者说他用心险恶，竟然用美国的市场来讲解经济学，这绝对是卖国行为，堪比*教材……
实在没什么意思，翻了翻这人的留言记录，发现是南爷的铁粉，那就理解了，挺好。这世界就是这么分裂，很多人嘴里说不要，身体是挺诚实的。之所以说做人要厚道，就是别看某些人嘴里说什么，得看他手里干什么。
或许有人到美国学习，也拿美国的案例来分析为什么能具有先发优势，但学成之后回到中国定居。也或者有人动不动大骂美国，然后送儿子到美国留学，这倒没什么，但还让儿子在美国定居就不太好解释了，然后还得大骂别人也把孩子送到美国的。不太好理解，可能他认为美国是自己的吧，自己故乡想骂就骂，但不许别人去占便宜。
费了好大劲又把这本书找出来，看了看没觉得有什么太大的意思，就是很基础的经济学常识而已。不过翻到了几段跟房价有关的例子，挺好玩儿，贴出来供大家参考吧。
注意，这些内容说的都是0年前的美国，也就是-年期间的，所以别生搬硬套和现在的中国作对比。另外以下文字都是我节选的，确保没有修改，只是挑出了和房地产相关的内容。
二、
美国人是一个喜欢搬家的民族。他们为什么搬家？主要原因是工作变动，各行各业的盛衰也使人们改变他们的工作。只有劳动就业发生了变化，经济结构的变化才能实现。
不管是由于新技术（如电子计算机）的出现，或是老资源（如美国的石油）的枯竭，还是国际市场的竞争，如美国的汽车从出口变为进口，都意味着人们就业的改变。选择职业的灵活性，使美国的经济富于适应性，而这一切往往伴随以居住地点的迁徙。
美国有多种日报，大部分是地方报纸，这些报纸的广告主要内容之一是招聘和住房。而且这两种广告互相关联。凡是经济繁荣的地方，招聘的广告比较多，从外地迁入的人口也较多，因而住房的需求也比较活跃。
年由于石油跌价，南部几个产油州削减生产，失业增加，而东北部像马萨诸塞州等地由于发展了高技术行业，需要补充劳动力。于是有不少人来此州寻求工作，使该地房租和地产飞涨一时。近年来东北部经历了比全国更严重的经济衰退，房地产价格大跌，以前购进房地产的商人蒙受巨大损失。
由于修新房（包括配套设施）总要花一年以上时间，赶不上人口流动变化，供给的变化赶不上需求的变化，因而房租的升降幅度很大，房地产事业成为一项可以投机赚钱的大买卖。
可是不要以为这种投机对社会不利，也不要以为房地产商赚钱容易。它对社会的贡献是调剂了对房地产的需求在空间上和时间上的余缺；而且地产商会投资于绿化、道路和环境，改善土地的利用。
如果赚钱容易，大家都去经营房地产了，而事实并非如此。房地产商估计当地经济要走向繁荣时，纷纷事先购进，使得价格上升，刺激新住房的建造。但如果估计错误，就会赔本。
理论和经验都证明市场分配可以避免浪费，但穷人的住房间题比较难解决。住房开支在美国人的总开支中大约要占1/4，这虽然只是一个平均数。在纽约市中心租一个带厨房和厕所的单间，月租在美元左右，但在小城市里有两间卧室外加客厅的一套中档住宅，月租仅00美元。
大部分美国人并不租房子，他们喜欢买房子住。其中一个重要原因是*府鼓励“居者有其屋”，所以在税收上给予优惠。买房子的常见办法是分期付款，标准年限是0年，每月付的贷款和租房子的租金相差不多，所以多数人宁可买房，过了0年，房子就归本人所有。
盂子说，民有恒产，始有恒心。这句话在美国也不例外，自己拥有住宅的人家算是“殷实人家”，这种地位在美国这样一个以信誉为联系纽带的商业社会中十分重要。向银行贷款做生意、求职、赊购汽车等等，有房产的家庭往往得到优先考虑。
三、
在美国生活，伙食不是开销的大头。每月花美元大体上就够了；住房却是大头，我住的几处地方，房租最低的是每月美元，最高的是美元。能在房租上节约才是真正的节约。
例如有一次我要去加拿大出差半个月，同时又正打算搬家。如果我能在出差动身的那天退租，在回去的那天搬进新房，可省出半个月的租金，就很可观了。不过靠搬家省钱也非易事，因为房东不会让房子空着。一间房子空上半个月，几百块钱就损失了。
所以房东出租房子时就讲好退祖的条件，一般要求提前1个月通知房东，以便房东物色新的房客，或者要求房客找人来顶替。为了防止房客不履约，在搬进新居时要求预缴一笔押金，押金相当于半月至1个月的房租，房客毁约时押金将被没收。
我们不难想象，一个地区有几百上千个租户要找房子，又有大体上同样数量的房东要找房客。要使每个房间在老房客搬走的第2天就有新房客搬进来，实非易事。所以住房广告成为全美国大中小城市的一项最重要的广告。广告中简要地介绍召租的条件：面积或房间数、地点、有无家具及停车场、起租日期、租金、押金、联系方法等。
美国的房租是不是贵得不合理呢？并不。一座卧室的住宅，如果连土地在内售价15万美元，按年息10％计算，每间卧室分摊的利息就达每月美元，这还不包括房屋的折旧、保险、地价税和维修费。将它们统统加在一起，一间房的月租达美元不是不公平的。
这样看来，大多数美国的房租并不比成本贵，或者说房东出租住房赚不了钱。所以房东购置房产的主要原因并不是出租赚钱，而是房产本身的升值。一些新兴城镇三五年内房产价值翻番并不罕见。
这种购房待沽的现象，反倒便宜了买不起住房、只好租房子住的普通穷人。但是对他们而言，一家4口住间一套的公寓房，每月要付租金上千元，占了收入的0％到50％，当然是一个沉重的负担。
从消费者的立场看问题，房租越低越好。岂只房租如此，任何商品的价格都是越低越好。但经济学家却不这样看问题。价格的高低应在竞争性的市场上，由供应和消费的均衡来决定。这样定下来的价格不会低于条件最不利的商品生产者的生产成本。
所以价格是提供给消费者的一个信息：即当他消费此商品时，社会必须为此付出的成本。价格定得过低，消费者的选择脱离了社会成本，将造成巨大浪费。
我国的房租标准，以北京为例，大约只及成本的1％到5％。在这种价格体制下，消费者的倾向是多占住房，不管它用得着用不着。在美国，出差半个月就想搬家，或者找个临时租户。在中国，出国一年也不会退租。
你如果有兴趣不妨做个调查，晚上看看有多少家住房没有灯。这个数字肯定会使你大吃一惊，在普遍叫喊住房紧张的情况下竟有如此多的房子空着。也可以说，住房紧张的原因之一就是因为利用率太低。而这正是价格不合理造成的。
中国是一个发展中国家，生产能力还比较低。因此，我们更经不起浪费的折磨，生产出来的东西更应该珍惜它，高效率地加以利用。而在资源利用方面，除了纠正价格不合理，在许多做法上可以向美国学习。
再注：以上说的都是年之前的中国和美国，别和现在简单的对比。当然，这世界其实也没什么变化，太阳底下没有新鲜事儿，一切都是轮回。
四、
出租住房是一种服务，因此租金应计入生产总值。我在波士顿祖了一位老太太的一层阁楼，一年租金是5美元，但她供我两顿饭食，此外她还要为住房维修、保险、折旧等支付成本，所以她的净收入估计只在美元。
这笔钱是应列入国民生产总值的部分，而且她还要为此而支付所得税。但当我搬走之后，如果她不再出租而自己使用，就出现了与前面说的自己动手修理园子相同的情况，即相当于自己出租给自己。当然她不必为此而交所得税，但在国家统计中规定要对此作出修正，即把因自己住房而未付的租金计人生产总值。
美国生产总值在年已达到5.5万亿美元，粗算起来约合每名美国人（包括男女老少）2万美元。但这并不等于每个4口之家一年有8万美元可用，因为从国民生产总值中要减去折旧（固定资产的损耗），减去公司利润中未作红利分配的部分，减去各种税收，才得国民的可支配收入。此数在年已达每人1.4万元。
注：北京人均GDP在年突破2万美元，年超过2.8万美元。另外，北京市居民人均可支配收入在年超过6万元人民币，年达到元。
五、
衰退造成的第二个影响是家庭资产的丧失。多数美国家庭存钱的主要方式不是银行存款，而是买股票和房地产。在经济衰退时企业预期的利润降低，年终分红减少，股票当然不值钱。原来值10万元的股票到衰退时可能只值8万元甚至5万元。
在衰退时房地产同样要跌价，家庭资产因经济衰退而大打折扣。受到这样的打击，当然要更谨慎地花钱，力图恢复自己的资产。结果是进一步减少购买，使衰退更难恢复，家庭收入也就随之减少。
房地产也可以转变成货币，但这个过程至少要好几个星期，使用货币作为支付手段原是为了方便，用房地产作为支付手段还不如物物交换来得方便，所以房地产不大可能作为支付手段来代替货币。
前几年我到美国去参加一个学术会议，会后住在朋友家。他多年以前从国内来美国读书，取得了博士学位，有了一份待遇很不错的固定工作。他用抵押贷款买了这所房子，我还能嗅出新房子的油漆气味。
他有两个小孩，夫人忙着领孩子，家里有了孩子不免显得凌乱。使我奇怪的是他夫人没有一点空闲不是忙于整理室内，而是把时间都花在剪草、种花、收拾园子上。他的园子真是美极了。从远处望过来，百花丛中隐约看见一所颜色鲜艳的房子，给人一种世外桃源的清静和现代舒适生活相结合的奇妙感受。
再看左邻右舍，他们的花园布置都别出心裁。让我在这样的住宅区里看上一天也不会感到丝毫的厌烦，难怪他们园子里的灯通宵都亮着，免得在太阳落下去的那一半时间里浪费了这令人百看不厌的妖娆。
第二天他夫人领着孩子陪我到住宅区的附近散步。她指点给我看，这是儿童游戏场，那是网球场，远处是小学校。她特别告诉我，由于这里小学校新请来了一位有名气的校长，教育质量提高，当地房子的价格上升。
我完全能理解其中的缘由。在北京不少家长为了让孩子进好学校，把孩子的户口转到附近有好学校的亲戚家。能进好的小学，就有希望进重点中学，升大学的机会就更大，所以这是一辈子的大事。
她又告诉我，某住宅区由于马路上出了一件凶杀案，房价陡跌。这使我明白，何以这里家家户户都如此费心地在花园上下工夫，那不仅仅是为了自己欣赏，也与房产的价格有关。而且一个园子弄得调敝零落还会影响周围的房价，从而遭到大家批评。他们的住宅区由于大家合作努力，改善了整个环境，这一年中房价已涨了2万元，几乎等于一般家庭半年的薪金收入。
人们无微不至地爱惜自己的财产，这里还有一个例子。我在美国时忽然接到国内来的一封信，一位比我大约大10岁的朋友请我到他在第二次世界大战以前在美国读书时住的住宅门口拍一张照寄给他。他不但告诉我这所房子的地址，而且附来一张照片，那是半个世纪之前他在这所住宅的门口照的。
我在前去寻找这所房子的路上想道，美国绝大多数房子都是木头造的，半个世纪的风吹雨淋，恐怕早已不复存在了。可是当我来到这所房子的面前时，赫然在目的竟是一所美丽精致的像童话故事里的小房子。白色油漆的大门正中央挂着一只用鲜花做成的花圈；透过狭长的窗户可以看到奶橙色的窗帘；房顶上有一只在转动的风向标。它不是一所老朽的破房子，而是充满着生气给人欢乐感觉的寓所。
我拿出50年前那张照片，只有它才能确证这所房子的寿命确实超过了50年。
六、
以前我们曾提到过，美国的抵押购房制（用未来每月收入中扣款的方式签订合同购置住房）的合同期平均为27年，但订约双方并不觉得不放心。不能按期付款（不是赖账）的比例稳定在6％左右。美国或许是世界上最稳当的投资地，每当国际局势出现动荡时，就有大笔资金拥向美国。比在美国投资更稳妥的保存资金的办法大概就是买*金了。
一个生活在美国的人无时无地不感到所有权无孔不入的影响。当你坐车穿过富饶的田野、茂密的森林时，不时会见到一块醒目的牌子：此系某氏之财产。当你行走在城市或郊区，打算穿过一块空地时，“此系私产，不得穿行”的标志赫然出现在你面前。
美国有64％的住房是房主自住，其余6％出租的住房也是个人所有或公司所有，而这些公司绝大部分为私营而非国营或州营。城市里华丽高耸的大楼绝大部分是私人公司所有，有的大楼干脆以公司的名字命名。
例如纽约的泛美大楼是泛美航空公司的财产；波士顿的王安大楼属王安电脑公司的财产。但这些私营公司拥有的财产，并非属于某一个人，而是属于公司的全体股东。只有你坐飞机飞越过内华达州时看到的大片沙漠是属于国家的，因为没有任何人肯花钱去买那块没有任何产出的一无所有的沙漠。
注：这说的都是年之前的美国，当年的中国还极少有买房的概念，单位分房才是主流。海南房地产泡沫确实是年开始的，但参与的人并不多，毕竟当年没多少人炒的起房子。北京在年时几乎只有两个在售项目，一个是方庄，商品房价格大致在0多块钱，但不好买到，得需要找人批条子。另一个项目是亚运村汇园公寓，最开始的内部价1，对外0多，但上市后被地产教父邓智仁给包装了一下，最高峰买到了10每平，绝对的外销公寓豪宅。
七、
中国住房紧缺，但许多住房建成后半年一年也没有人搬进去住。因为分配住房的交易费用极高。住房分配会是最耗费时间的，背后还有数不清的个人接触（所谓做工作），弄得不好还有人寻死上吊。
而美国是一个信奉民主*治和市场经济的国家。在这样一个国家里金钱就成为“万能”。所谓万能，是指有钱可以买到一切产品，获得一切享受；它反面的意思是没有钱什么事也办不成，甚至于活不下去。
在非市场经济的社会中情况是不同的，在那里许多享受的分配不全是靠钱，没有钱的话，自己耕作也能维持生存，金钱不是万能的。不过在严格的意义上说，在美国金钱也并不是万能，譬如不可以买卖人口，不能以钱赎罪、行贿。所以有必要正确地了解在美国这样的市场经济中，金钱万能到什么程度，这种“万能”性有什么意义，带来什么利弊。
金钱万能的确切意义应该是：钱是市场上通用的交换手段，用钱可以在竞争的市场上购到任何一种商品，而不附有其它限制条件。即使在计划经济社会中，钱也可以买到许多东西，但与市场经济相比，钱的“万能”性要差得多。
譬如说，在大多数计划经济社会中土地、矿山、森林等自然资源是不允许买卖的；*金、外钞等基本上也不能在市场上购到；甚至一些基本生活用品，如粮食、住房等的交换除了钱之外还要凭票证。
但在美国，上述各种东西都属于商品，花钱就可以买到。钱的万能性也可理解为金钱面前人人平等，身份和地位在市场交换中不起作用。在经济学的教科书中常常讲到货币的出现如何方便了交换，用钱交换比之物物交换节省了寻求交换对象的时间，解决了一些商品不可分割的因难（如一头牛、一柄斧）等等，似乎货币被接受是一个极自然的过程。
但事实上在一个等级社会中，人的消费水平是由等级决定的；换句话说，人能否得到一种产品或服务与“此人是谁”有关。货币出现之后，无权而有钱的人进入了特权阶层的消费领域，金钱冲击了特权。
带贬义的“暴发户”就是出于对新进入的消费者的敌视称呼。暴发户虽然有钱仍受到特权者的强烈抵制，所以金钱之具有万能性决不是一帆风顺的。
美国市场经过多年的发育，带贬义的暴发户一词用得越来越少，认钱不认人倒成了公认的规则。和权力金字塔结构的社会相比，人人都有机会进入任何一个消费领域，买软卧火车票、坐飞机都不需要关于身份等级的证明，不能说不是朝“民主”和“平等”迈出的重要一步。但是它又带来了另一种不平等：穷人和富人的不平等。
在理解金钱万能的意义时，强调了在竞争的市场上用钱可以买到一切，市场上卖方用降低价格竞争；买方用抬高价格竞争。此种竞争的规律是商品供不应求时价格上升；供过于求时价格下降，其结果是价格有涨有落，以此来调整商品的过剩或不足，只有在这种情况下，钱才具有万能性。反过来看，如果商品供不应求时，有了钱也买不到（多半是因为价格管制的缘故），那钱还有什么万能性呢！
在金钱万能的美国，无论是开厂生产，或是经商做买卖，甚至投机倒把（贵卖贱买），只要在竞争性的市场上赚了钱，就是为社会创造了财富（当然这部分财富归你所有）。
原因很简单，赚钱说明产出的价值比投入的价值多，这多出来的财富就是你的经济活动创造的。相反，赔钱则是消耗了社会的财富（当然也由你个人负责）。是否真正创造财富只有用万能的金钱来度量。
注：这说的都是年之前的美国和中国。
八、
还是写上作者的名字吧，《生活中的经济学》，作者：茅于轼。
估计一看到名字，就已经有人要忍不住的大骂了：公知，坏人，卖国贼，资本家的代言人……我不替他辩解，没有意思。我只是希望作为一个有独立思考意识的成年人，哪怕是痛恨某个人的立场，也最好能了解他的思想。就像我们都痛恨秦桧、吴三桂、汪精卫这些被钉在耻辱柱上都让耻辱柱感到耻辱的卖国贼，但也最好了解他们，要不然骂都骂不到点子上。
我年轻时有个梦想，Ihaveadream。那就是如果有人能发明一台测试仪就好了，专门测试一个人是好人坏人的仪器，如果再能测出是孝子逆子、精英屌丝、爱国者卖国贼、穷人富人、学霸学渣就更好了，然后把这些标签都贴在每个人的脑门上。这样，这个世界将多么的简单啊，一目了然谁也别装x，大家活的就都不累了。
但是，在没有发明这机器之前，要想分辨一个人是非常难的。周公恐惧流言日，王莽谦恭未篡时；向使当初身便死，一生真伪复谁知。
就像杨度，如果不是周总理在临终前说出他的共产*身份，那这杨老头儿可就真的是落下千古骂名了。还有王安石，被骂了近千年的大奸臣，但在近年来又被誉为改革家。一切历史都不过是现代史，人们对历史人物的评价永远随时代而改变。
说实话，我其实很推崇王安石与司马光的交往，在*见上他们“形同冰炭”，这是司马光的原话。以至于王安石变法，司马光无奈去写《资治通鉴》，离开朝堂十多年。一旦他被启用，立刻推翻王安石的大部分改革*策。但是在王安石死去的时候，司马光仍然写下高度评价。王安石对司马光也一样，在时*方针上恨不得弄死司马光，但却依然不影响他们相互的推崇评价。
人性是复杂的，历史是模糊的，社会评价是随时变化的。而作为成年人，最应有独立思考与判断的能力，否则与禽兽何异？而独立思考是需要以知识、经验与同理心作为根基的，否则就是愚蠢，而在哲学理论中，愚蠢等同于无德，就是道德的沦丧，人性的扭曲。
其实人类乃至万物无所谓好坏，只是立场不同而已，益虫害虫只是人类的判断，大自然根本不在乎。而在人类中，如果说有好坏之分，那可以根据一个标准来判断：就是这个人是否故意的煽动社会情绪，造成人群分裂。
如果有，那这个人必定是真正的坏人，因为任何一个国家，衰败都是从分裂开始。罪人可以惩罚也应该惩罚，但如果以扭曲事实来煽动分裂，那就是大明朝东林*和甲午海战清流之祸重演，亡国灭种不远矣。
我不评价茅于轼，更不评价他的经济学观点，虽然我对他的观点有很多不认同的，但这是理论之争，犯不上用其他的方式攻击。这世界没有真相，只有想看的和爱看的。
我只列出他书中的一些观点，读者自己判断是否爱看吧。但注意，此书写于年之前，距今已有0年。美国是否还这样儿，自己了解判断。我也不说跟中国怎么比，反正每个人都有自己的观点。
仅供参考。