导语：穿越20年横向回溯，年中纵向剖析，一横一纵两视角，重新检阅贝壳起伏与成色。
近期，互联网企业面临密集出台的关于反垄断、数据安全等一系列监管政策。在房地产行业，国家各部委更是多次剑指楼市调控、抑制房价上涨，各地调控“打补丁”的“一城一策”政策也是此起彼伏。
贝壳(NYSE:BEKE)所属的互联网和房地产行业均属于监管的“风口浪尖”，在投资人都为它捏一把汗的时候，美国东部时间年8月11日美国股市收盘后(北京时间8月12日)，贝壳发布了年第二季度财报及半年报。
财报显示，贝壳年上半年营业收入达亿元(人民币，下同)，同比增长达64.6%；调整后净利润为31.40亿元，由于去年一季度受疫情影响，部分的房产交易延迟到二季度集中成交，造成二季度基数增大，因此21年与20年上半年的成交总量同比数据能够更加准确反映出公司的真实情况。分析师评论称，贝壳在市场下行的初期阶段，各项财务指标仍在快速增长，体现了较好的业务韧性，也印证了中国居住服务市场的巨大潜力。
从GTV指标来看，年上半年贝壳总交易额（GTV）2.29万亿元，同比增长达72.3%。贝壳存量房业务GTV同比增长70.1%达到1.33万亿元人民币，其中非链家门店贡献的存量房业务GTV同比增长89.6%；新房交易GTV同比增长70.7%达8,亿元人民币；新兴及其他业务营收达12亿元，同比增长68.9%。
从产业生态来看，截至第二季度，贝壳连接门店数量同比增长25%至52,家，经纪人数量同比增长20%至54.8万；独立APP和小程序的整体MAU同比增长33.5%至5,万，贝壳品牌线上认可度进一步提升。
贝壳董事长兼CEO彭永东在财报贝壳积极配合监管机构打击虚假房源和炒作房价等行为，在实现稳地价、稳房价、稳预期的目标中贡献力量，促进房地产市场平稳健康发展。供需平衡的中性市场是贝壳长期发展的基础，向上向善是这个组织的核心精神本质。
事实证明，股价周期性波动短期并不会从根本上改变企业的基本面。哪怕是小米等明星企业，也曾面临股价破发。雷军甚至在近期演讲中自爆“上市当日，股价破发，不得已只能躲进了港交所的一个杂物间，之后还被投资人当小学生一样训了1个多小时”。
近日，小米集团登上了《财富》世界强榜单的第位，相较上一年排名大幅上升了84名，并且冲着大家喊出了“站稳全球第二，3年内成为全球第一”的目标。资本市场方面，截至8月11日，小米整体市值达亿港币。
和小米类似，贝壳和链家长期面临“看不懂”的情况。从年链家成立算起，链家和之后的贝壳找房走过了多次的市场浮沉，迄今刚好20年。彭永东曾说，“链家和贝壳二十年的实践之路，让我们对于产业的迭代深有感触。先竖着做，再横着做，竖着做是为了构建一套标准，横着做是为了更深层地推动产业的进步。先竖再横未必是产业互联网的唯一路径，却是我们已经实践过并相信的路径。”
如今，贝壳再一次面临市场下行压力，它能否也像小米一样，可以穿越周期、拨开迷雾呢？我们可以从中国住房市场近年来的发展史，来看下贝壳是否真如其商业价值观所言，是一位长期主义的坚定实践者？
01中国房地产市场走过四大阶段，
政策调控是为了平滑周期
房地产周期是指房地产经济在运行过程中，随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程。我们经常讲，房地产行业是国民经济的支柱，并且房地产也是周期之母。因为，这个行业涵盖的上下游产业链非常多。上游主要为原材料行业，比如水泥、玻璃、钢筋混凝土等；下游包括墙面涂料、地板等消费建材，进一步的还包括桌椅、家居、卫浴之类的轻工产业、家电产业等。
在空·白研究院创始人、浙江财经大学客座教授杨现领博士看来，无论是中介公司还是交易平台，或者是大居住领域的开发商、物业公司、租赁运营企业等参与者，它们的生存与发展都依托于两条主线索：一条是市场曲线；一条是服务曲线。这两条曲线的叠加定义了公司的生长空间。据此，可以把过去20多年以及未来10年的住房市场和中介服务的演变分成四个大的阶段：刚需主导、金融周期、换房时代和品质时代。
这四个阶段的背后，是中国人民对美好居住的深切向往，以及随着城镇化和居民收入的提高，我们对居住标准有了更高的要求。关于居住的愿望，从一开始的“我想有个房”，到“我要买很多房”，到“我要买更大、更好的房”，再到“我要住得更好”。
从四个发展阶段来看，国家调控政策本来就是逆周期调节，目的就是平滑周期，实现行业的平稳健康发展。每一次调控周期都经历了实施期、影响发酵期、平稳期，最后走向正常化。虽然可能在某一时期抑制或者鼓励了住房交易，但真正的住房交易需求总量并没有太大的变化。房地产市场在每一次调控之后，都将会逐步回归到平稳健康的状态。
年-年：
刚需主导时代，链家提出“不吃差价”
年商品房改革、年土地“招拍挂”改革，以及房地产被确立为国民经济的支柱性产业，商品房市场快速发展，截至年全国新建住房超过万套。这个阶段的消费者需求是极其简单的，购房需求快速爆发，供不应求，刚需主导，决策速度快。
本地中介百花齐放，一大批本土中介公司如雨后春笋涌现。年好旺角在大连成立，年我爱我家在北京成立，麦田在福州成立，满堂红在广州成立，年北京链家成立，深圳世华成立，年上海德佑成立。
从中介服务来看，这个阶段的行业属于野蛮生长期，正如我们常说的“萝卜快了不洗泥”，吃差价、押房子是比较普遍的商业模式。
年，链家在北京只有2家门店、37名员工；年10月，链家在业内第一个推出了二手商品房按揭业务；年7月，第一个推出“二手房交易资金托管业务”；年，第一个推出个人租房消费贷款业务，并成为北京市房管局制定的首批房屋租赁代理经纪机构之一。也是在年，北京链家提出“透明交易，签三方约，不吃差价”的操作模式，改变了二手房买卖规则，在市场上无异于抛下一枚重磅炸弹。
年5月，国务院出台了“国八条”，以行政手段抑制房地产泡沫，房产市场迅速冷却，很多中介公司纷纷裁员，甚至关门歇业。年底，链家给出的方案是——“只要不亏本，就会一直把店开下去”。
年，建设部发布《中国房地产经纪执业规则》，以法规的形式，明令禁止中介吃差价。两年前为此布局的链家受益。“当整个行业都不及格的时候，你做到60分，你就是最优秀的。”
年，链家引入了SE系统（SaleEfficiency），保证经纪人完成从房源录入、过程管理到成交撤单的所有环节，让公司对整个过程进行监督和风险管控。
事后再来看，几乎所有吃差价的公司都消失在历史的长河中。链家在市场火热之时，敢于向行业不合理的潜规则开刀，探索行业健康持续发展之道；而在市场冷却、别家裁员关店的寒冬，却敢于逆势扩张，并加大线上投入，这也为后来更大的成功奠定了坚实基础。
03年-年：
金融周期时代，链家做品牌化、规模化和线上化
年，受美国次贷危机影响，中国很多城市的房价出现了比较大幅的下跌。为避免引发系统性金融风险，年之后我国紧急开启了4万亿这样一波比较大的国家投资进程。货币流动性也开始宽松，房价下跌的趋势很快被止住，年到年出现了一波房价的快速上升。在这个背景下，富起来的人们投资性需求爆发，房价收入比恶化。为了抑制房价上涨，缓和购房压力，调控常态化，时紧时松，几乎三年一个周期，市场频繁振荡。
据杨现领博士介绍，从新房交易量来看，年-年这个十年的平均交易量平均到年只有3.5亿平/年；年-年这个十年的年度平均交易量则达到11亿平/年。
从二手交易量来看，以北京为例，年-年，北京这十年的年化交易量只有4万套，年-年的年化交易量突破10万套，且也正是在年这一个标志性年份，北京和上海的二手交易量超过新房交易量，从此以后，进入二手房时代。
年-年，链家开始探索科学管理的方法和工具，以提高品质、IT和数据等方面的管理效率。年6月，链家耗资0万元与合作伙伴一起研发升级了业内领先的链家在线网络平台、OA管理系统、SE销售系统以及PS人力资源管理系统等。期间，链家还研究出了很多自己独特的工具，比如反映市占率的25宫格、9宫格，管理市占率的气象图、气泡图、等高线等，项目管理方面的七步法等。
管理能力的提高，直接带来了经营效率的提升。年，链家的门店数量变成了家，而员工的数量也从人激增到1万人，链家一下子挤入了二手房交易的第一梯队。
当时，业内的潜规则就是真假房源同时发布。房源水分太大，甚至有人得出“90%的房源都是假的”的结论。最夸张的是，一个人在网上选了不同位置的10套房，用的都是同一张客厅的图片。
“能力越大，责任越大”。跻身第一梯队的链家，没有来得及满足，就在年提出了“真房源行动”。这一“逆势而为”导致的结果是：其后2年之内，有三分之一的经纪人跳槽离开链家。
面对一些经纪人的不解甚至离开，年，链家正式全面启动“真房源行动”，并成为国内首家在消协设立先行赔付保证金的房产经纪公司。到了第4个月，之前的一些准客户又回头找到链家的经纪人，成交之后还带来了一大批新客户，链家交易量和交易额开始稳步回升。
年，链家又面向行业提出全渠道真房源；年提出资金监管，并全面升级链家网。年，为了让“真”融入链家人的血液，链家将7月16日定为“真房源日”。
年-年，链家又开始探索全国化。当时的房地产市场正逢黄金市场向白银市场转折的关键节点，政策频繁出台，市场仿佛坐上了过山车。一线城市房价飙升，三四线城市消融库存，总体上可谓是冰火两重天。链家对全国化的战略没有犹豫和怀疑，在时任董事长左晖的指挥下，链家先后以不同方式进入成都、上海、北京、深圳、杭州、重庆、济南、广州、大连、烟台等一二线发达城市。
经过链家多年的大力推动，“真房源”成为了行业标准之一，经纪人服务效率和客户体验也都有了提升的前提。而链家的全国化布局，也将这一标准推广到更多地区，真正改变了行业面貌乃至经纪人的职业形象。
04年-年：
换房时代，贝壳开启产业互联网新基建
年，房地产市场出现了爆发式增长，根源是PSL定向投放，大力推动“棚改货币化”，以及去库存，还有房贷利率的调低。年，国家正式开启去杠杆的战略，不少热门城市步入稳定阶段，因为这些热门城市都出现了限购、限价、限贷等措施。年，央行重启货币宽松，降息+降准+降超纯利率，加上其他因素等影响，一二线城市房价再一次启动。
在这一阶段，对于房地产的监管，开始进入精细化、常态化。国家提出了包括房住不炒，稳房价、稳地价、稳预期的三稳政策。消费者的主导需求在变成换房改善。虽然在二线和三线城市，刚需仍占据较大比重，但是一线城市，特别是北京、上海、广州的换房改善需求在这个阶段快速释放，尤其是学区房、高品质的住房，房价上涨速度远远超过市场平均水平，房价的分化十分明显。
在这个阶段，商品房交易的真正黄金时代来临，5年交易量的均值是14亿平/年，开发商高杠杆、高周转、高回报的“三高模式”达到巅峰。以链家为代表的直营中介公司开启加盟模式，启动贝壳，进入平台化发展阶段。
年-年，贝壳模式开始试点。年4月，贝壳找房正式成立，为消费者提供二手房、新房、租赁、装修和社区服务等全方位居住服务。公司称要用“真信息”“真价格”“真体验”“真服务”重塑消费者体验。时任贝壳找房CEO的彭永东在当时的一封公开信中畅想，贝壳找房将覆盖全中国超过个城市、连接万经纪人和10万家门店，赋能超过个品牌，推动行业正循环。
两年后，这个梦想实现了一半。年8月13日，贝壳登陆美国纽交所。贝壳围绕着用户的品质服务，建立了一套独特的服务网和准则，打造了不同经纪品牌协作共赢机制，带动行业进入品质驱动效率、效率带来规模、规模反哺品质的正循环。根据最新半年报，截至年6月30日，贝壳连接门店达52,家，连接经纪人达,人。
贝壳在居住服务领域先竖着做深、再横着做，推出楼盘字典、服务SOP，用标准化、数字化来缩小服务方差。赠人玫瑰，手有余香。贝壳脱胎于链家，但却向全行业开放了自己花费数十亿、耗时十多年的一套方法论和管理系统。可以说，贝壳给更多经纪品牌带来了新生，也把自己带入到全新的发展阶段。
贝壳在居住服务产业互联网领域的实践和成绩，吸引了一众知名投资机构的持续加码。在贝壳找房IPO前，腾讯便持有其12.3%的股份，是其第二大股东。腾讯曾于年参与贝壳找房旗下链家的B轮融资，于年3月以8亿美元领投贝壳找房的D轮融资，于11月参与了贝壳找房的D+轮融资。
除了腾讯，贝壳找房还受到了其他知名投资机构的青睐。软银、高瓴、红杉资本等都曾多次参与贝壳找房此前在一级市场的融资。招股书显示，贝壳找房IPO前，软银旗下SVFIIShellSubco(Singapore)Pte.Ltd.持股为10.2%，高瓴持股为5.3%。
05未来10年：
品质时代，贝壳“新经纪品质观”带来美好新居住
在国家去杠杆的大方向中，住房回归到更基本的居住属性。这也意味着住房市场的周期性会减弱，从高频波动周期进入低波动周期，房屋交易的内生性更强，对金融的依赖度降低。这样一个更平稳的周期是中介经营的重要条件，也是一个利好。
杨现领博士认为，国家对住房服务市场的调控整体偏“稳”，调控本质上改变的是交易节奏而不是交易需求，让市场从一个过热的状态回归到正常，且消费者对更好居住的需求长期稳定存在。只有稳定的市场，服务的溢价才能体现出来，经纪人的专业化、职业化才能真正意义上展开，效率驱动和品质驱动才能取代规模驱动。
年11月，时任贝壳找房CEO彭永东发布了新经纪品质观。他认为，“新经纪的品质观就是相信相信的力量，做难而正确的事。”在价值观驱动下，贝壳继续践行对客户好、对经纪人好、合作共赢、加速线上化，推动经纪从业者价值提升、居住服务品质化进阶。
彭永东在8月12日的半年报电话会上对投资人坦言，“每一个市场调整都引发我们思考一个问题，有我们和没有我们对这个行业意味着什么不一样，并激励我们践行长期主义，做出一个又一个变革促进服务品质的提升和行业的迭代。”
在高速增长的市场环境里，经纪人往往聚焦“签单”，而下行的市场更有利于进行精细化管理，做品质和效率的提升。贝壳半年报显示，截至年6月30日，贝壳已经在30个城市启用了个签约中心，客户在签约环节服务体验和安全性大幅提升。贝壳持续推进门店的一二手经纪人分岗，截至第二季度末，核心30城里，21城的61%以上的门店完成了一二手分岗。第二季度，在上海试点推出赋能经纪人与客户互动的数字化工具“必行Pad”产品。经纪人作业和线下客户服务内容更标准化、更丰富、更专业，客户交互时长平均增加29%，目前上海已经有至少30%经纪人通过必行Pad服务客户。
中国经济过去30年的高速发展，带来了新房、二手和家的后市场，例如家装等服务同步叠加和高速发展，进化成熟速度远远快于其他发达国家在历史上的案例，并由此产生了新房和二手房市场联动、二手和后市场需求联动等市场机会。
年4月，彭永东就曾经发出倡议，“希望携手产业链上下游的诸多企业，共同参与到数字空间的共建中来，助力中国人住得更好。”贝壳指出，数字空间即对居住空间信息的数字化复刻，让空间在线上即可知、可感、可用，形成连接人与空间、人与人、人与物的数字载体。它包括空间数据的基础维度、潜藏维度、交互维度，并可通过全面信息化衍生大量数字化、智能化应用场景。
年7月6日，贝壳加码家装市场，与圣都家装达成战略合作。可以预见的是，贝壳在长期将打造以“家”为中心的商业逻辑，提供围绕中国3亿家庭的一站式品质居住服务。
06中国城镇化率仍处于快速增长区间，
住房市场的四个阶段共存
随着我国城镇化进程加快，常住人口城镇化率也大幅提高。“十四五”规划和年远景目标纲要提出，“十四五”时期“常住人口城镇化率提高到65%”。可以预见，未来5年，我国城镇化率仍将处于快速增长区间，城镇化建设将转向高质量发展阶段。
目前，国内一线城市处于3-4阶段的转化期，三四线处于1-2阶段的转化期，二线城市在2-3阶段的转化期。也就是说，由于各地经济发展阶段不同，城镇化进程也各不相同，国内住房市场实际是刚需时代、金融周期、换房时代和品质时代的组合体。从过去20年不同阶段来看，链家和现在的贝壳都有胜绩，且服务品质和管理水平都得到了迭代升级。
第四个阶段是定位于新居住服务商的贝壳的全速发展期，事实上也会是贝壳模式发展的黄金期。作为一个全国各省市都有广泛布局的企业，覆盖超过多城市，覆盖量宽广、城市样本足够多，本身就是缓冲周期的手段。新房在全国三四线城市占比多，而我们观察一个指标，土地的拍卖之后下半年形成预售量。中国房地产市场的调控是非全面调控，国家鼓励精细化的“一城一策，因城施策”，所以，绝大部分城市不存在房价上涨的压力。
不管是刚需买房，还是换房和对品质居住的需求，贝壳找房实践多年的职业化服务者都能一一满足。此外，贝壳在新房、二手房和家装等领域率先推出的细项服务承诺，不仅是服务品质的重要保证，更体现着贝壳助力行业生态向好发展的态度和决心。在房产调控整体趋严的背景下，买房者的真正住房需求也被激发出来，因此，交易条件更加确定，消费者的配合度反而也更高。对贝壳来说，其多元化的内在业务结构，也可以一定程度上平滑调控带来的影响。
结语：
顶尖高手,都是长期主义者
如今，贝壳上市已经整一年。IPO上市当天，时任CEO的彭永东给贝壳所有人写过一封信。信中提到，“任何组织都有自己的低点和高点，有至暗时点也有高光时刻。在高点有多么的冷静，在低点就有多么地坚定！”从历史中找未来，在创新中看前方。真正坚持创新、为各方带来价值的企业，最终会迎来更光明的未来。
近日房地产股一反颓势，连连上涨，11日甚至放量大幅高开高走，板块指数盘中一度飙升近5%，半日成交超前一日全体成交。
分析认为，房地产开发行业会长期存在,但产品结构甚至是产业参与者都会发生变化。中国房地产市场迈入新的发展阶段后，底层动力正在由传统基建切换至新经济，未来主导产业将从工业转向消费+科技。在经过漫长的股价调整之后，更看好以贝壳为代表的经营稳健，多次在行业周期中闯关成功，依靠持续的科技创新和效率提升，使自身业务结构适应新时代的产业互联网企业。
商业视角
*以上内容不构成投资建议，不代表华尔街见闻观点，市场有风险，投资需谨慎，请独立判断和决策。