酒店业主代表主要工作还是在跟管理公司就酒店经营和日常监管等事情在打交道。那么在酒店经营效意差强人意的时候，在酒店经营遇到风险事件的时候，业主代表又该具备哪些能力，该如何处理？
酒店资产管理
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年6月25日20：00
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酒店高参业主俱乐部总群
柘辉
高参学院特聘导师
原云南城投酒店董事总经理
酒店资产管理
酒店高参业主俱乐部的业主们，大家好！我是柘辉，今天讲三个内容，第一个是酒店资产管理；第二个是关于酒店控制权的争夺；另外就是关于酒店经营过程中的一个风险控制。这三项都是酒店业主代表的经常接触到的工作项目和内容。
酒店业主代表这个职务是从何而来的呢？我们知道酒店业有很细的分工，但是在酒店管理整个组织结构中一般没有业主代表这个分工。其实酒店业主代表来源于业主跟管理公司的一个管理合同中的约定。他是负责监督与协调管理方的管理，是业主和管理方进行沟通的一个渠道，这样就才产生了酒店业主代表。
目前我们业主代表平时的主要工作是在跟管理公司就酒店经营和日常监管等事情打交道，我们每天都在盯着酒店赚了多少钱，如何赚得更多一些。众所周知，中国酒店经过这么多年的发展，房地产企业发挥了重要的作用，地产企业开发了大部分的酒店，实际上地产开发商也不想建这么多酒店，这些酒店更多的是配套辅助，是为买房子准备的，但是当地产卖出之后，老板又开始盯着这个酒店——这酒店为什么不赚钱，你们这个业主代表们都在干什么，你们不是专业人士吗，实际上按照这样逻辑开发的酒店注定就是不赚钱的。
这个赚钱的任务实际上时时刻刻地压到了我们业主代表身上，管理公司是负责到GOP，我们要负责到利润。记得当年在云南城投工作的时候，我管理的六七家酒店，年终报表出来利润是亏损五个多亿。国资委领导就说你们这些人在搞什么搞，这亏损在哪里去了？这个酒店未来还有没有希望？
作为业主代表，我们即使付出了分的努力，但是还是发现很多事情是我们没法控制的，酒店的投资，前期的产品规划，市场定位，都是在我们接手之前都已经完成的，即使是我们这个业主代表的职位，也是前任和管理方谈好了的。
八十年代时候在北京的话，五星级酒店投资运营基本上五六年就可以回收投资；到了九十年代，有一些酒店可能投资回收期已经延长到七八年。到了两千年的时候，有的酒店已经到了十五年；到现在的话基本上没有人再谈这个酒店投资需要多长时间收回的话题，因为没法算了。这样对于我们这些业主代表来说，我们所有的努力都归结为一个零。
国内情况如此，其实国外也曾经出现过同样的情况，以美国为例，在经历了二战以后，随着航空与高速公路的发展，美国的现代酒店业迅速发展。到了八十年代的时候，出现了大量的特许经营和第三方的资产管理现象。
其产生的原因是美国里根总统在年颁布了一个重要的税收改革法案，这个法案的重要内容，就是关于酒店等不动产投资的亏损不可以再抵减个人所得税。我们知道酒店作为不动产投资，由于大额的折旧，可以有效实现税收的递延作用，减少当期的所得税，因此美国当时有很多人投资酒店来抵减自己的所得税。当这个税收抵减的作用消失后，酒店投资就成为一个不经济的投资，大量的酒店资产变成了银行的不良抵押资产，银行变成了房东。
银行手中大量的抵押不动产，实际上会影响银行的流动性，从而出现银行破产的危机，在这种情况下，美国银行界开始推出将酒店资产折价以地产信托的方式推向市场，通过资产折价的方式，提高了资产收益率，从而是REITs成为一种非常好的面对大众的投资品。地产信托的出现，使酒店的所有权和经营权开始大量出现，提升资产的收益，提升资产的价值，实现酒店资本的流动，使美国酒店行业走上健康的发展之路。
美国的法律规定，地产信托投资的酒店必须要有酒店资产管理人这样的职务，保证酒店资产管理的专业化，保证酒店的收益。年美国出现了HAMA，即酒店资产管理人协会，促进了美国酒店资产管理走向专业化。
现在中国的酒店也出现了同样的情况，酒店不赚钱，而作为重资产压在很多的地产商手中，实际上也是作为抵押品压在银行手中，一旦地产商的融资受到限制，最近大家看到地产发债已经发不出去了，万达集团资金链出现问题后出现六折卖出酒店的情况在很多地产公司也会出现，这时候地产公司时候会将酒店资产低价抛向市场，甚至变成银行手中的不良的时候，中国酒店的危机到来了，那么我们这些业主代表们将何去何从？
中国的酒店一定会走向与美国酒店曾经类似的过程，实现资本的流动才能使一个投资称之为投资，否则现在中国酒店都成为业主自己的喜好品。中国酒店资产管理的方向，不仅仅是获得酒店的经营盈利，还要获取资产价值的提升，更重要的实现酒店资产的流动。
实际上酒店的生命周期管理主要分成三个阶段，第一个阶段是关于酒店的开发建设或者是收购，就是酒店资产的获取。酒店的先天基因是否优良，是否有管理品牌的引入等等；第二个阶段是酒店的日常经营，目的是能够让酒店资产价值最大化。但是我们现在的酒店投资经营，是只有投入，没有退出机制的。这也就根本不能称之为一个项目投资。如果一个酒店的没有基本的资产流动，是很难产生良好的经营结果。
从最初的时候，我们就要