相信大家对西雅图这个名字不会陌生。她位于美国的华盛顿州，是该州最大的城市，亦是重要港口，人口近70万。其地理位置十分优越：西靠太平洋，北离加拿大温哥华仅有不到KM。而华盛顿州北连加拿大，南连俄勒冈州，为纪念总统——乔治·华盛顿而成立，亦是全美唯一一个以总统名称命名的州。
20世纪末的一部《西雅图夜未眠》，和前几年国内的一部《北京遇上西雅图》无不挑逗着大家对西雅图的情结。更不用说全球第一家星巴克、太空针塔、派克农贸市场、飞行博物馆、胡利花园及玻璃博物馆、亚马逊大本营……数不尽的著名地标及旅游景点让这座城市成为大家的打卡圣地。至于华盛顿州和西雅图的楼市，自然也有着不俗的表现，让海内外的投资者和自住客趋之若鹜。下面，就让小月亮为大家揭秘吧！
西雅图城市俯瞰，右侧为太空针塔
亚马逊的全球总部，位于西雅图市中心
根据全美最大的房地产交易平台与数据机构Zillow今年六月发布的报告。如图一、图二所示，华盛顿州内主要城市，及靠近该州的波特兰市（俄勒冈州）房价中位近几年数持续增长，大部分城市在年的楼价均表现出“触底反弹”的形态。西雅图目前价格最高，达到每套49万3美元，远高于其他城市。
西雅图的价格是否有些“过高”呢？其实，跟10年前的金融危机前的房价峰值相比，西雅图也只是高出了27.7%，全美平均高出8.1%。同在华盛顿州的肯尼威克市和亚基马则分别比当年金融危机前夕房价高出62.6%和33.6%，是否说明风险更大？
图一
图二
再看看房屋中间价涨跌曲线。若把西雅图单拎出来，其房价增长率与全美相比，如图三所示。西雅图-三年涨幅较大，甚至逼近一年15%。虽然今年增幅放缓，但截至年中，仍有11.4%的年增幅，远高于全美平均涨幅：8.3%。若预测未来趋势，西雅图短期内的涨幅或会持续平缓，但仍会在全美的平均值之上。
图三
其实，从房贷上也能体现并预估未来楼市，如下图四。州内的西雅图、奥林匹亚、斯波坎和全美平的房贷负担指数分别为28.6%、21.2%、19.3%和17.5%。这是什么意思呢，在西雅图，购房者需要用其收入的28.6%去还房屋贷款。虽说相比该州内的其它相对不发达城市略高，但与当年金融危机的超36%的数值仍有一定距离。再加上目前FED（美联储）接连加息，银行提高贷款条件等一系列*策导向，房贷目前仍然可控，远不到当年的“疯狂”
当然，买房条件提高，房价上涨等因素或会让更多想要入市的人选择观望，未来房价可能的确不会涨的像之前那么猛，但这个肯定就是全美的大趋势了。
图四
既然说到收入跟房贷，那西雅图的就业情况怎样呢？图五、六、七分别反应的是全国与西雅图地区工作增长量、大西雅图与市中心工作增长量和全国与西雅图的薪水涨幅。可以看出今年7月，西雅图所在的国王郡、大西雅图，今年的工作岗位年增长量分别为14.2%、11.4%，远高于全国的8.4%，而根据年数据，西雅图市中心工作岗位年增长量达到28%，大西雅图也有12.4%。薪水方面的最新数据，从年到现在，西雅图周薪涨了美元，保持上升态势，全美平均则是涨了84美元，近几年的增长并不多。看来，西雅图真是一派欣欣向荣的景象啊。即便房价上涨，大家的收入也在跟着涨，工作的人多了，居住也要跟上，所以本地人仍有较大的购房的需求跟潜力。
图五
图六
图七
如上，由于西雅图的人需要购置房产，且有一定的经济实力，自然就导致了当地市场的房屋供应量不足，详见图八。图八反应的是低中高三个档次的可售房屋在华盛顿州的贝灵厄姆、斯波坎、西雅图和俄勒冈州的华盛顿的库存量及变化，时间段是年6月至今年6月。可以看出，西雅图各档次房屋可售数量近几年锐减，说明供不应求，且各档次房屋需求平衡，目前估计总共只剩套左右了。贝灵厄姆虽然库存也在减少，但本来总量就不大，并不太能说明问题；斯波坎和波特兰高端房屋供应较多，比较难卖。说明高档消费需求不足，并不能说是一个平衡的供应情况。
图八
最后，让我们看看当地租金的情况吧。毕竟如果是买房投资，租金回报是不可忽视的一环。从图九可以看出，西雅图整租与合租的价格分别在美元/月和美元/月，远高于州内的斯波坎和全美的平均水平。最新年涨幅达1.9%。若以上问的房屋中间价：49万3美元测算，毛回报率可达4.6-5.5%每年，净回报也有约3-4%每年。远高于我们国内的绝大部分的一、二线城市，和美国的纽约、洛杉矶、旧金山等诸多大城市。
图九
综上所述，华盛顿州，尤其是西雅图市的楼市表现无论与州内各城还是与全美相比均十分优秀，是一处既适合投资又适合自住的大都会。看来，若考虑美国的房产投资，西雅图一直都会是一个避不开的热门之选。未来，小月亮还会给大家写更多关于西雅图的内容，从城市特点，到楼市剖析，敬请期待吧！
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即将开盘，敬请期待！
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